響應南進~「金邊」定調之旅

順應、奮進、開創

戴文堅1050804

        「柬埔寨」(註1)是東協成員國，其外匯沒管制且執政當局正努力改革開放已見成效！屬發展中國家難得GDP有7%者，具投資&可持續發展機會~
此行(0720~0801)正值新政府喊出新南向政策(註5)之際。再次造訪首都「金邊」(註2)等城市實際體驗發展現況，別具意義。

     至「金邊」的第三日，臺灣友人亦陸續到來，該是要到戶外走走看看的時間了；這裡「天氣（溫度）」跟「臺灣」差不多，惟當午後一陣雨淋則「暑氣」全消，另外，這裡不像我們「臺灣」濕熱天候，雖然天氣炎熱，但感覺「舒爽」許多！

此次金邊行待了近半個月，相較之前來此行程不外乎安排旅遊知名景點、飽覽名勝古蹟，諸如：金邊市區(郊)的皇宮、銀閣寺、獨立紀念碑、國家博物館、塔山寺、中央市場、俄羅斯市場、遊船等以及人生必遊世界七大建築奇景之一的「吳哥窟(微笑吳哥)」(註3)與歐美人士最愛的避暑勝地「西哈努克港」(註4)海水浴場等。此行再次造訪除期盼能深度些了解當地「風土人文」更盼對「柬國／金邊房地產」這傳言中「帶刺的玫瑰」有較確切的認識。 

在當旅人期間經參考相關文獻及向友人請益並加以觀察得知〜「柬埔寨」政治趨向民主、政局相對穩定而經濟亦可稱持續發展狀態(註6)。「柬埔寨」雖為多黨民主制，但主要都是由柬埔寨人民黨執政，自1985年至今，柬埔寨現任首相洪森Hun Sen也是該黨成員，曾誓言將領導國家至74歲。柬埔寨人民黨為該國最大黨。反對黨為救國黨。

           這裡華人雖只占柬埔寨人口的5％，然卻掌握了八成以上的經濟命脈。台
   日中韓爭相進入金邊蓋房，投資報酬率高達7％。炒房的金錢王國看起來潛力
   無窮。

         這兩年，台灣投資客最新的話題，就是柬埔寨。走在台北街頭，巨幅廣告
 「金邊房地產，投資報酬率7％」，讓人不多看兩眼也難。到金邊，隨處可見這
 座城市就是塊大工地(註7)。

從機場走俄羅斯大道進入市區，一路經過韓國富榮（Booyoung）集團11億美元、2.7平方公里的造鎮計畫，遠方是已落成的日本永旺（Aeon）購物中心。或寬或窄的馬路，卻滿是歐美品牌的超大休旅車，「金邊是豪華休旅車密度最高的城市」。

台北往金邊的飛機機位幾乎天天客滿。車子開進主要開發區域之一的「鑽石島」，放眼望去有希臘風建築、文藝復興風涼亭，更有玻璃帷幕大廈。

從痲瘋島到鑽石島「這邊以前是關痲瘋病人的，當地人稱之為『痲瘋島』」。有如昔日樂生院的痲瘋島，重新開發不過十年光景，如今已成為新加坡、台灣、日本與中國建商爭相進駐的鑽石島。購物中心和連鎖披薩店一家一家開，路上塞車愈來愈嚴重，15分鐘的路有時候要開近1小時」路上見證了金邊的飛速發展。

國際貨幣基金（IMF）也看好柬埔寨。一份報告指出：在房地產及成衣出口成長帶動下，未來幾年經濟成長率至少都有7％。柬埔寨的經濟支柱是紡織與觀光。約400家外商投資紡織廠，據悉台灣就占四分之一。

低廉工資是柬埔寨最大優勢，但情勢已慢慢轉變了。柬埔寨每月基本工資目前約100~200美元（約3,200~6,400元台幣）上下（因個人條件&行業別而異，亦有我們望塵莫及的月薪達6,000美金或更高呢！），這幾年物價飛漲，工會抗爭頻頻，政府也不得不喊漲，可預計未來將漸漸調漲已是趨勢。

物價飛漲，很大原因在於外資爭相進入金邊投資。這裡有座日本橋、那兒有座中國橋，東邊有韓國集團造鎮，西邊有日本建商豪宅。

台灣建商也有10餘家，包括上市公司、中小企業主搭上土木技師的組合，前仆後繼地來。據台灣地產仲介業推估，目前金邊應有超過5萬名外派員工，數字可能還在持續成長。

究竟，這個曾在紅色高棉政權下的國家，如何搖身一變成為金錢遊戲的國度？據臺灣媒體採訪報導有三背景引述如下(註8)：

金邊躍升外資新寵兒~

背景一，美國、歐洲相繼量化寬鬆，熱錢流竄。有台灣房仲宣稱，金邊房地產年投報酬率約可達10％以上，比起台北約2％，吸引力大。

其二，柬埔寨沒有外匯管制。房地產以美元計價，可自由進出，外資也可說撤就撤，進出賺得快。

其三，外國人可自由買賣2樓以上房產，比起越南近年才開放外國人買房，柬埔寨相對自由。

綜上資訊可得~近年如期望在海外能有投資獲利契機，

以立足「柬埔寨」放眼「東協」前瞻，
則投資柬埔寨房地產將不失是可把握的機會〜

＊柬埔寨房地產以美元計價，幾近零匯損。

＊柬埔寨經濟剛起飛，連續幾年高成長。

＊東協正式啟動，柬埔寨受益最多。

＊各國資金湧入柬埔寨，勢之所趨，利之所至。

＊柬埔寨係全球各國熱錢搶進投資之地亦是東協十國最值得投資的國家。

在此也向大家分享，此行較有接觸&瞭解的建案〜例如：

由臺灣台北「鑫長富定豐地產公司與相關團隊」
推出的「The one masion」（位於金邊市282街）

以及

臺灣「嘉寶利建設公司」與「李祖源建築師」&大陸「中冶海外公司」等
團隊推出的「Sky Villa」

相關DM拼圖如後附，敬請參酌！

    最後    謹此亦祝福  關心我們與我們所關心的親友們~

            大家「一切美好 吉祥如意」☺💰💵🏩🏠✈

No pain,no gain.

順應〜順應時勢 應付自如

奮進〜奮發圖強 進步積極

開創〜開創新局 創造機會

〜自勉〜

                                       Sky Villa建案↓

  The One Masion建案↓

                                                 
                                 金邊市區街景&湄公河 河邊景致集錦↓

民族英雄↑

                                                                     金邊夜市↓

                                                                          

                                                                      湄公河 河邊廣場↓

                                                                            
                                                                     湄公河黃昏&夜景↓

                                                                 湄公河 河邊人行步道↓

皇宮廣場人潮聚集↓

                                                

                                                                 

                                                                 
                                                          美食&咖啡饗宴↓

                                                        Silk  Island絲島巡禮↓

                                             

註1：柬埔寨簡介：

柬埔寨原名高棉，有幾種譯音，一般叫Cambodia或Cambodge，華人稱Kumpuchea(甘埔皆)較為正確。柬國共有24個民族，以高棉族為最大(他們的祖先在9－13世紀之間統治整個東南亞)，所以叫高棉，但並不能代表全國，所以又改名為柬埔寨。

柬埔寨旅遊：

各地有不同的特色，在柬埔寨北部的暹粒市近郊有舉世聞名的世界遺產吳哥窟。在中部的金邊有大量的佛教寺廟，西部有東南亞最大的淡水湖洞里薩湖可搭船遊覽湖面上的水上人家，南部的西哈努克市可享受陽光與海灘。

小檔案

歷史：

柬埔寨為中南半島古國，有兩千年以上之歷史，於九世紀至十五世紀出現吳哥(Angkor)王朝，國勢鼎盛，文化燦爛，版圖包括今日柬埔寨全境以及泰、寮、越三國之部分地區。十五世紀後國勢衰敗，柬埔寨政治經濟中心則逐漸從吳哥轉移至金邊，一八六三年後淪為法國保護國，一九五三年十一月九日脫離法國獨立，成立柬埔寨王國，其後政權迭易，內戰不已。

地理位置：

柬埔寨王國首都金邊，為聯合國會員國及東南亞國家聯盟成員國。

柬埔寨西部及西北部與泰國接壤，東北部與老撾交界，東部及東南部與越南毗鄰，南部則面向暹羅灣。柬埔寨領土為碟狀盆地，三面被丘陵與山脈環繞；中部為廣闊而富庶的平原，占全國面積四分之三以上。境內有湄公河和東南亞最大的淡水湖－洞里薩湖（又稱金邊湖）。

地形：

全國是一個由湄公河系統灌溉的肥沃大盆地，形成柬埔寨的中心地區，占全國面積四分之三以上，盆地裡的金邊湖在雨季時會漲成四倍大，每年的洪水使土地日益肥沃，有助農民播種水稻。且山脈和長滿森林的丘陵圍住盆地的三邊。

面積：

181,035平方公里，約台灣5倍大。

獨立日期：

一九五三年十一月九日。

政治體制：

君主立憲、議會民主制。

主要政黨：

人民黨、奉辛比克黨、沈良西黨。

人口：

約1,600萬人。

首都：

金邊(Phnom Penh，註5)，柬文為『神女峰』之意，人口約200萬。

種族：

高棉族之祖先來自泰國。歷經印度人、馬來人、中國人與越南人陸續遷入，融合形成今日之高棉民族。全國共有24族，以高棉族為最大，約占全國人口百分之八十，次為占族，約占百分之三，其餘為山地族(有拉德、嘉來、斯丁、庫維、比爾等族)。另有華人3％(以潮州人居多)。

語言：

高棉語Khmer為官方語言。法語、華語、潮州語有些地方也可通用;工作以「中、英文」為首要語言。

宗教：

90％以上信奉小乘佛教(全國有1.082座寺廟)。華僑則信仰大乘佛教，天主教徒大部分為越南裔，占族與馬來人則多信仰回教。

貨幣：

美元、里耳。

匯率：

1美元≒4,000里耳，此地慣用美金消費，也可不換柬幣，物價比緬甸、越南高。

主要產業：

旅遊、紡織成衣、天然氣、農業、建築業、林木業等。

國際組織會員：

聯合國、國際貨幣基金組織、WTO、東協。

GDP：

過去10年平均增7%。

時差：

比台灣慢1小時。

氣候：

氣候潮濕屬熱帶型，六月至十一月為雨季，九月雨量最大。

溫度：

平均氣溫在攝氏23℃－31℃早晚較涼，中午可達有36度。金邊市平均溫度為攝氏27度。

電壓：

220v，電力持續穩定供應中，飯店有自備發電機。

交通：

首都金邊已有四通八達的航線往返亞洲鄰近國家&世界主要城市的直飛航班，臺灣也有長榮、中華等航空的班機，至於吳哥窟的暹粒機場，亦有從臺北或金邊（航程約1小時10分鐘）等地往返的航班。

註2：

金邊（高棉語：ក្រុងភ្នំពេញ，羅馬化：Phnom Penh）舊譯百囊奔，是柬埔寨的首都。於1431年成為暫時首都，於1866年成為正式首都，修建了皇宮。

金邊共有7個區，4個區在市中心，3個區在郊區，共有人口2,009,264（2006年全國普查）。7個區共有76分區，637個村，平均人口密度為每平方公里5453.8人，是全國人口密度最高地區。

金邊有一座國際機場波成東國際機場，有航班到香港、曼谷、台北和暹粒等地。

註3：

吳哥窟（高棉語：អង្គរវត្ត）位於柬埔寨西北部，在暹粒市北5.5公里。原始的名字是Vrah Vishnulok，意思為「毗濕奴的神殿」。中國元代古籍《島夷志略》稱之為「桑香佛舍」。它是吳哥古跡中，保存得最完好的的廟宇，以建築宏偉與浮雕細緻聞名於世，是世界上最大的廟宇。也是一座巨大的水上都市。

十二世紀的吳哥王朝國王蘇利耶跋摩二世希望在平地興建一座規模宏偉的石窟廟山，作為吳哥王朝的太廟。因此舉全國之力，花了大約35年建造。吳哥窟建成於14世紀前半。吳哥窟絕非供大群信徒朝拜的西式的教堂或東方寺院，而是一座宏偉的太廟，供奉化身為印度教之神的國王。 吳哥窟結合了高棉歷代廟宇建築的兩個基本的元素：立體廟山的多層方壇和平地廟宇的迴廊。吳哥窟的廟山由三層長方形有迴廊環繞的平台組成，層層高疊，形如金字塔，象徵印度神話中位於世界中心的須彌山。廟山頂部矗立著按五點梅花式排列的五座寶塔，象徵須彌山的五座山峰。三道迴廊象徵須彌山所在地的土、水、風；廟山周邊環繞一道護城河，象徵環繞須彌山的鹹海。多年從事吳哥窟維修工作的法國遠東學院古跡維修專家莫里斯·格萊斯（Maurice Glaize）認為「吳哥窟是吳哥古跡中以造型之雄偉、布局之平衡、比例之協調、線條之優美，威風赫赫，可比美世界上任何最傑出的建築成就，而毫不遜色。」。

1992年，聯合國教科文組織將吳哥古跡列入世界文化遺產，世界各地來吳哥窟觀光的遊客一持續增加，從1993年不到一萬人次，迄至2007年已達二百萬人次，吳哥窟已成為旅遊勝地。一百多年來，世界各國投入大量資金在吳哥窟的維護工程上，以保護這份世界文化遺產。吳哥窟的造型，從1863年開始就已經成為柬埔寨國家的標誌，展現在柬埔寨國旗上。

  註4：

  西哈努克市（Sihanoukville），原名磅遜市、磅遜港（Kampong Som），位
  於柬埔寨西南沿海，瀕臨泰國灣，距柬埔寨首都金邊240公里，面積868平方
  公里。是柬埔寨的第三大城市和唯一的港口城市，同時也是一座新興的工業
  城市。城市北部和東北部是工業區，内有大型鍊油廠和柬埔寨最大的啤酒生
  產企業，同時，西哈努克市也是著名的旅游勝地。

    註5：

南向政策是1990年代中華民國政府啟動的一種外交和經濟政策，推動經濟投資往東南亞轉移，並意圖使用經濟力量擴張一些政治影響力。第一波南向投資在1993年。1994年3月，中華民國政府通過《加強對東南亞地區經貿合作綱領》，先期包括泰國、馬來西亞、印尼、菲律賓、新加坡、越南、汶萊等七個國家，在經濟交流上得到不錯的效果。但到李登輝政府時代後期，中國大陸改革開放的群聚效應大幅增強，南向政策漸漸失效；尤其是在1997年亞洲金融風暴後，令台商撤資不少。

2010年代後，隨著中國大陸工資及經營成本上漲，台商又逐漸增加對東協國家的投資，南向政策再度受到重視。

2015年9月，民進黨黨主席蔡英文在外交使節酒會上，揭露了未來執政後，將會採取「新南向政策」。新政府經濟部開始聚焦東協與印度市場交流，經濟部次長楊偉甫亦已率領經貿訪問團前往越南、泰國，發現對方對新南向政策興趣濃厚。下半年也將規劃印尼訪問團。政府強調，推動新南向政策不意味放棄大陸市場，而是為了尋找更大的外部支撐力量；兩岸就經營東南亞的議題是可以相輔相成的。

註6：

“一帶一路“倡議下的柬埔寨前景廣闊〜    

說起柬埔寨，世界七大奇蹟之一的吳哥窟,18 萬平方公里的國土面積；1600萬人口總數；178 億美元的 GDP(2015 年)；遍地開花的勞動密集型製衣行業；落後的工業、基礎設施；原始耕作的農業等等，這大致勾勒出柬埔寨的經濟面貌。  

然而，隨著中國國內一些行業產能過剩、企業生產成本的不斷上漲，柬埔寨已不再只是國人出國旅遊 的目的地，伴隨著中國“一帶一路”戰略的全面推進，中國企業正在更加積極地走出去，越來越多的中國企業到柬埔寨這個落後、但正在快速成長的國家尋求更廉價的勞動力以及新的市場。

在過去 16 年裡，柬埔寨經濟一直保持 7%的增長 速度，但總量仍然很小。柬埔寨政府和人民都特別渴 望能夠讓經濟發展起來，讓生活更好起來。因此，他們在吸引外資方面特別開放和友好，尤其是希望藉助中國的“一帶一路”戰略和中國企業的投資實現騰 飛。  

柬埔寨發展理事會(CDC)秘書長宋金達將柬埔寨 的優勢概括為三點，一是經濟自由度高。外資和內資 投資的企業享受同等的待遇，包括銀行、保險、交通、通訊等所有行業都允許外資獨資，且沒有外匯管制； 二是地理位置優勢。柬埔寨位處東盟的三角形中心點，方便東盟內貿易；三是年輕和較廉價的勞動力充足。柬埔寨 60%的人口在 30 歲以下。平均工資水平大概為 200 美元。    

中國的“一帶一路”倡議初始就得到了柬埔寨的贊同和認可，並在後續推進過程中給予了堅定支持，柬埔寨爭做“一帶一路”東南亞國家的樣板，洪森總理說“一帶一路”將給柬埔寨人民和沿線各國人民帶 來更大福祉。  

中國駐柬大使不建國則認為，柬埔寨的四大優勢為中國企業提供了良好的投資條件，一是柬埔寨政府 堅定推行對華友好政策，兩國間只有友好合作，沒有任何復雜敏感問題；二是中柬地理相近、人文相親，互利合作優勢明顯；三是柬埔寨政局社會穩定，市場開放，投資營商環境日益改善；四是柬埔寨自然資源 豐富多樣，人力資源充沛，人口紅利突出。  

隨著“一帶一路”倡議的深入推進和柬埔寨的積極相應，柬埔寨這個與中國“全天候”友好的戰略合 作夥伴國家，為中國企業、民間、個人來投資發展提供了前所未有的機會。   

消息來源: 華商日報 2016.06.21

註7：

東協觀察／台灣房市被掏空   資本外移大馬、柬埔寨與曼谷〜    
新總統小英提出了「新南向政策」，要台商再到東南亞耕耘新市場，但在還沒有實質的投資項目之前， 在不動產市場上，卻早已掀起了史無前例的東協置產熱潮，這全都源自於2011年奢侈稅（2016 年已落日） 上路後，台灣房市邁入多頭尾段，當時東協置產從馬來西亞吉隆坡開始，一批批台灣看屋團湧入吉隆坡，推 案更熱延燒到檳城、新山，再擴至同屬東協的柬埔寨金邊，今年泰國曼谷、菲律賓馬尼拉都是台灣投資者鎖 定投資的城市。  

「東協置產」儼然已經成為近年政府打房、台灣房地產買家的新天地，東協議題更是近年海外置產投資 圈的熱門話題。只不過，其實東協早在1967年成立，最初創始 5 國為印尼、馬來西亞、菲律賓、新加坡、泰國，隨後汶萊、越南、緬甸、寮國、柬埔寨才陸續加入，近年則有「東協 10+3」誕生，也就是東協與中 國、日本、韓國，4 個經濟體一起簽「東亞自由貿易協定」。 因此，東協的議題其實只是「新瓶裝舊酒」， 但東協經濟共同體（AEC）在 2016 年正式啟動，這代表人口 6.3 億的第3大經濟體，10 個成員國不再有 關稅障礙，加上穩健的 GDP 增長、年輕化的勞動人口與穩定成長的中產階級，外資跨國進入東協投資，的確是不爭的事實。 再加上中國領導人習近平提出的亞投行「一帶（陸上絲路）、一路（印度洋）」聯結了中國與中亞、西亞、南亞、東歐聯結的戰略位置，中國更是大量投注資金進入東南亞城市，增加其經濟與政治 影響力，掌握主宰亞洲的領導地位。因此不單是台灣瘋東協置產，包括中國、南韓、日本都跨國大興土地，吸引該國投資者到當地城市置產購屋。    

以柬埔寨金邊來說，放眼即能望見掛滿簡體字的工地帆布，金邊的飯店內，更隨處可見到陸客看屋團， 看準高端陸客置產客，2014 年在台灣首推的金邊豪宅案「SKY VILLA」至今銷售7成，近期則鎖定中國高 端客戶，初步與北京萬通集團達成合作意向，將銷售通路再擴大。    

在金邊發展金融業起家的嘉寶利建設董事長林東誼表示，許多紡織業、製造業台商在柬埔寨設廠，人工 成本是大陸的 4 分之 1，柬埔寨又跟歐盟、美國簽了免稅協定、出口零關稅，加上公共建設大興土木，外籍工程師更需要租或買的房屋。他認為，柬埔寨沒有外匯管制，採美元計價，加上房價相對鄰近東協城市仍 屬於低檔，對一個外資看好的新興城市來說，許多投資者便期待房價有跳躍性的成長，台灣打房、投資者外 移，加上跨國航班搭乘便利，造就了這波金邊置產熱潮。     

從 2012 至 2014 年的馬來西亞吉隆坡、2014 年下旬至 2015 年柬埔寨金邊置產熱，去年底至今，則是泰國曼谷崛起，台灣大嬸們更出國掃屋，把買房當買菜一樣容易。最早跨入曼谷、台灣唯一一家業者在當地 落腳開設分處的藍海房屋集團就指出，從捷運沿線低總價 300~400 萬元起跳的物件，到湄公河畔數千萬元 起跳豪宅，台灣客就是認為這個城市有發展潛力，才會一再加碼置產。世界經濟論壇（WEF）日前公布全球 競爭力排名報告，泰國在 139 國中排名第 38 位，雖然因政治問題導致下滑2名，但泰國在 2015 年 GDP 仍有 2.8％的表現，外媒也分析，泰國政局無論如何動盪，經濟似乎總能快速復甦。    

隨著台灣房地合一稅上路、房價仍無回檔達到甜蜜投資點，東協的崛起，給了台灣投資者資金的去處，更滿足了的房價增值、當海外包租公的想像，預料在台灣房市低迷階段，海外置產熱潮仍不會退潮。   

消息來源: 好房網 2016.06.23

註8：20150929天下雜誌第582期。

附錄：柬埔寨高爾夫球場資訊〜

花園城市高爾夫球場
http://www.gardencityclub.com

皇家高爾夫球場
http://www.civica.com.tw/golf_club_01.html

柬埔寨第一高爾夫球場
http://www.cambodiagolf.net/index2.asp